Detaljplaner

Med utgångspunkt från översiktsplanen tar kommunen fram detaljplaner (DP) som styr utformningen av enskilda områden och i vissa fall enstaka byggnader. En detaljplan ska göras främst vid större förändringar. Detaljplanen redovisar vad marken får användas till, hur stor del av ett markområde som får bebyggas, hur höga hus får vara och hur nära gator och vägar de får ligga m.m. Beroende på syftet med detaljplanen och förutsättningarna på platsen kan bestämmelserna i den vara mer eller mindre detaljerade. Det måste dock alltid framgå vad som ska vara allmän plats (t ex gata, park), kvartersmark och vad som ska vara vattenområde.

I detaljplanen anges rättigheter och skyldigheter när det gäller markanvändning, t ex var, vad och hur man får bygga. Detaljplanen är rättsligt bindande under den så kallade genomförandetiden som kan variera från 5-15 år. I enklare fall tar det ungefär sex månader att upprätta och handlägga en detaljplan. Vid överklagande går ärendet vidare till högre instanser och tar då längre tid.

Planförfarandet

Initiativ till upprättande eller ändring av en plan kan göras av enskild person, företag, kommun, landsting eller stat. En tids- och arbetsplan upprättas samt beslut om vem som belastas av kostnaderna tas. Inom eller i anslutning till tätorter krävs i allmänhet att detaljplan upprättas som grund innan bygglov kan medges. Det kan gälla nybyggnad eller större förändring eller ändrad användning av bebyggelse. Kravet på detaljplanering kan även gälla enstaka byggnad.

Detaljplanen ger en garanterad byggrätt åt fastighetsägaren under en viss tid (planens genomförandetid).Bygglovhanteringen blir rationell och snabb med liten risk för granntvister och genomförandet blir effektivt genom att ansvar och kostnader klaras ut i planarbetet.

Att upprätta en detaljplan tar tid. Förfarandet som är reglerat i Plan- och Bygglagen (PBL) innefattar olika skeden som program, samråd, utställning, antagande och laga kraft (läs mer om planprocessen här). Förfarandet är till för att förbättra beslutsunderlaget och ge fastighetsägare, boende, allmänhet, myndigheter, förvaltningar och intresseorganisationer möjlighet till insyn och påverkan. I de enklaste fallen tar planarbetet cirka sex månader men normalt ett år eller mer.

Vid planläggning kan normalt planförfarande eller enkelt planförfarande användas. Det enkla förfarandet kan användas när förslaget är av begränsande betydelse och saknar intresse för allmänheten, samt är förenligt med översiktsplanen (ÖP) och länsstyrelsens granskningsyttrande om denna. För planens upprättande kan tekniska och ekonomiska utredningar, t.ex. miljöbedömning, grundundersökning, arkeologisk utredning, flygbilder och perspektivskisser behövas.

Planhandlingar

Till en detaljplan hör ett antal planhandlingar, som plankarta, planbestämmelser och planbeskrivning. Nyare planer har dessutom ofta en genomförandebeskrivning. I ordlistan här intill beskrivs innehållet i de olika planhandlingarna.

Planbeskrivning
Planbeskrivningen redovisar förutsättningar och syfte bakom detaljplanen och är till för att underlätta förståelsen av den färdiga planen. I dokumentet skall konsekvenserna för miljö, sakägare och andra berörda redovisas.

Planbeskrivningens redovisning av hur planen är avsedd att genomföras ska bland annat innehålla de ekonomiska, tekniska och organisatoriska åtgärder som måste till för att genomföra detaljplanen på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. 

Plankarta
På plankartan anges exakt vad som gäller inom hela det område detaljplanen omfattar. För all mark anges "användning" och "egenskaper". Exempel: användningen "Bostäder" och egenskapen "Tvåningshus". Alla planbestämmelser redovisas tillsammans med plankartan, oftast även på samma dokument. Det är detaljplanekartan med planbestämmelser som är den juridiskt bindande handlingen.

Övriga dokument

Illustrationer
Med hjälp av en illustration, ibland som en del av plankartan, kan kommunen på ett enkelt sätt åskådliggöra planförslaget för allmänheten. En illustration kan t ex bestå av foton, teckningar, bildmontage, digitala 3D modeler eller annat som visar hur området kan se ut när detaljplanen vunnit laga kraft och alla byggnationer är klara, dvs. när detaljplanen är genomförd. Illustrationen är inte juridiskt bindande.

Utredningar
Inför och under en detaljplanprocess arbetas ofta utredningar fram parallellt för att man med så mycket kunskap som möjligt till grund skall kunna utforma detaljplanen. Exempel på vanliga utredningar är buller-, geotekniska-, risk-, kulturhistoriska- och trafikutredningar. Vissa utredningar följer ibland med utskick i samband med samråd och granskning (läs mer om planprocessen här) för att förtydliga ställningstaganden.

Miljökonsekvensbeskrivning (MKB)
Till förslag till program, detaljplan eller områdesbestämmelser kan en miljökonsekvensbeskrivning vara ett nödvändigt beslutsunderlag. En sådan måste göras om förslaget tillåter användning av mark, byggnader eller annan anläggning som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra resurser. De konsekvenser som är viktiga för den samlade bedömningen ska beskrivas. Avsikten är att miljökonsekvensbeskrivningen ska öka hänsynen till miljö- och hushållningsfrågorna.

Exploateringsavtal
Till en detaljplan kan upprättas ett exploateringsavtal som är ett avtal mellan kommunen och exploatören, där parterna förbinder sig att genomföra vissa moment. Exploateringsavtalets syfte är att styra byggandet så att planen syfte och mål uppnås.